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PE开怀给地产开发商喂奶或遭遇严厉监管

发布时间:2020-03-24 10:15:17阅读:来源:欧贝特试验设备

PE开怀给地产开发商“喂奶” 或遭遇严厉监管转载创业邦导语: 日前,中国指数研究院发布报告分析,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,新国

日前,中国指数研究院发布报告分析,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,新国十条出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。而资本市场的融资渠道也正对地产商收窄,原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产公司,近期已频频公告放弃或调整再融资计划。不仅开发商资金池的进水管被死死掐住,清算土地增值税、再次调高土地出让金10%等一系列组合拳还在从资金池往外抽水。在这种情况下,开发商们普遍陷入了缺血状态。 尽管如此,如果能够通过降价促进销售来回笼资金,也不失为一种渡过难关的方式。但目前来看,房价却始终高高在上,与政策死拼的心态充斥着开发商的内心,销售资金回笼成为最不愿采用的选择。不过,问题在于,要扛住政策的重压,就必须得找到足够的粮草。粮草在哪儿?

有迹象表明,私募股权基金(PE)正在进入开发商的视野。按照成熟的国际经验,金融运作、房地产信托基金和投资商是房地产的主导者,开发商则是围绕资金运作的配套环节,这一模式又被称为美国模式。而在中国,香港模式占据了主导地位,即以开发商为核心组成一条纵向价值链,从买地、建设、售房到后期物业服务,通常由一家企业独立完成。在资金的压力下,目前国内一些开发企业正在尝试由香港模式向美国模式转变,这种改变很大程度上促进了PE与开发商的有效沟通。

除了与PE合作之外,一些开发商也在尝试自己搞私募。小公司搞私募,大公司搞基金。业内人士这样形容现在的国内房地产市场,像盛世神州房地产投资基金就是其中最典型的代表。

不过,这些房地产开发商们的自救行为能如愿吗?在笔者看来可能未必能如愿。

首先,房地产调控的目的不是为PE们创造投资机会的。从中央的态度来看,房价不降,调控就不会停。回顾一下近两个月来的历程,我们可以很清晰地看到,开发商们一旦找到一条融资渠道,马上就会被新政策掐死。像股权融资、信托融资等都是中央在开发商的逼迫下才陆续推出的,目的就是不让他们拿到钱。到了现在,价高量滞仍在继续,中央会眼睁睁地看着开发商们借PE对冲掉调控效果吗?

其次,对于准备进入房地产市场的PE来说,风险是很大的。尽管投资公司根据敏感性测试结果表示,如果房地产市场跌价30%,银行可以承担这个损失,那么投资公司也应该没问题。事实上,尽管PE风险控制流程非常可靠,其严格程度比银行高得多,但问题却没有那么简单。在中国,PE属于那种在市场的自留地里长出来的野草,虽然其生命力很强,但被纳入政府监管也是迟早的事。实际上,这种迹象已经非常明显。国家发改委财政金融司司长徐林日前表示,监管层已经注意到了这种全民PE热的现象,并在思考三个事关行业发展的问题:一是继续优化PE的发展环境;二是加强制度建设,其中比较重要的环节是PE在募资过程中会不会演变成非法集资;三是引导PE服务于政府的政策目标。

这就告诉PE们,监管层已经在上下打量这块领域了,徐林的话说得很明显:PE要服从政府的政策目标。现在的房地产市场在中央的眼中绝对是重点监控的对象,打压房价是中心任务,如果PE们看到房地产这块肉肥而不腻,想吞下去的话,最后的可能就是惹了一身骚。这不仅是来自资金的风险,更是政治风险。

在中央想方设法给房地产断粮的时候,PE们却敞开怀抱给开发商喂奶,这种做法明显是在干扰调控。如果继续下去,对开发商和PE严厉的监管将很快到来。

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